TİCARİ GAYRİMENKUL NEDİR?
Ticari gayrimenkul; ticari bir amaç için kullanılan gayrimenkul anlamına gelir. Kullanım ya da yatırım amaçlı olarak, satın alınabilir ya da arsa üzerine yaptırılabilir. Yatırım amaçlı olarak edinilen ticari gayrimenkuller, ürettiği gelir nedeniyle, belirli bir süre boyunca kiraya verilebilir ya da satılabilir.
Ticari gayrimenkullere örnek olarak; arsa / arazi, fabrika, depo, ofis binası, plaza, perakende satış mağazası / dükkan, AVM, yurt/sağlık merkezi, okul, otel vb. verilebilir.
TİCARİ GAYRİMENKUL ALIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?
Ticari gayrimenkulü hangi amaçla aldığımız ya da yaptırdığımıza en başta karar vermemiz, kazancımızı artırmak için çok önemlidir. Ticari gayrimenkul alım kararı vermeden önce mutlaka ilgili gayrimenkule expertiz yaptırılması ve tapu takyiddat belgesi alınması önerilir.
1-Kendi Kullanımınız için Ticari Gayrimenkul Alıyorsanız
Kendimizin kullanacağı bir ticari gayrimenkul alıyorsak eğer; ihtiyaç duyduğumuz kriterler (lokasyon, büyüklük, bütçe, metroya ya da ana otoyollara yakınlık, yükseklik, enerji ihtiyacı, otopark durumu, depreme dayanıklılık, zemin taşıma yük kapasitesi, merdiven genişlikleri, yangın merdiveni, vb.) belirlenmeli, piyasada mevcut olan tüm seçenekler belirlenmiş olan kriterlere göre değerlendirilmeli, her bir alternatifin avantaj ve dezavantajları gözden geçirilmeli, seçenekler içerisinde ihtiyacı karşılamayan özelliklerin maliyet analizleri yapılmalıdır.
2-Arsa Üzerinde Kendi Kullanımınız İçin Ticari Gayrimenkul Yaptıracaksanız
Kendimizin kullanacağı bir ticari gayrimenkulü arsa üzerinde yaptırmaya karar vermişsek eğer; ihtiyaç duyduğumuz kriterlerin tamamı mutlaka arsa seçiminden önce belirlenmelidir. Arsanın lokasyonu, zemin yapısı, bölgenin yapacağımız iş için uygunluğu, arsanın elektrik ve doğalgaz hatlarına yakınlığı, ana arterlere ulaşım imkanı, konut yerleşim yerlerine mesafesi, arsanın eğimi, imar durumu, imarda izin verilen yükseklik, kullanılabilecek enerji miktarı, internet imkanları, iş yeri komşuları mutlaka araştırılmalıdır. Ticari gayrimenkulü her ne kadar kendi ihtiyacımız için yaptırıyor olsak da, özellikle altyapı tasarım (kablo kesitleri, zemin yük taşıma kapasiteleri, asansör boyut ve ebatları, vb.) ve imalatları, ileride kiraya verme olasılığını da dikkate alarak yapılmalıdır.
3- Yatırım Amacı ile Ticari Gayrimenkul Alıyorsanız
Gelir elde etmek ve kiraya vermek üzere bir ticari gayrimenkul alıyorsak eğer; gayrimenkulün halihazırda kiracısının olup olmadığı ve varsa eğer kiralama koşulları en önemli konudur. İçerisinde kiracı bulunan bir gayrimenkul alırken dikkat etmemiz gerek konular; kira kontratının tapuya şerh edilip edilmediği, gayrimenkulü kullanan kişi ya da şirketin kontratta adı geçen şahıs ya da şirket olup olmadığı, kontratın yapıldığı ilk günden itibaren kira artışlarının hangi oranlardan yapıldığı, kira ödemelerinde aksaklık yaşanıp yaşanmadığı, kontratın süresi, uzatma koşulları, hangi şekilde teslim edildiği ve tahliye esnasında nasıl teslim alınacağı, mevcut mülk sahibine depozito ödemesi yapılmışsa tutarı ve ödeme şekli vb’ dir. Yatırımlık ve içinde kiracı bulunan bir gayrimenkul alınmadan önce, içindeki kiracının tahliyesi halinde yeniden kiraya verilebilir değerin güncel olarak belirlenmesi sağlıklı karar vermeyi sağlayacaktır. İçinde kiracı bulunmayan ticari gayrimenkullerde kiraya verilebilir değerin belirlenmesi, en son kiracının kiralama koşullarının bilinmesi önemlidir. Söz konusu gayrimenkulün çalışma ruhsatı almaya engel durumu olup olmadığı da ayrıca araştırılmalıdır.
4-Arsa Üzerinde Gelir Elde Etmek İçin Ticari Gayrimenkul Yaptıracaksanız
Gelir elde etmek ve kiraya vermek üzere bir ticari gayrimenkulü arsa üzerinde yaptırmaya karar vermişsek eğer; arsa ve inşaat maliyeti çıkarılmalı, kiraya verilebilecek değer mutlaka hesaplanmalıdır. Mümkünse kiracı ile inşaata başlanmadan önce sözleşme yapılmalı ve kiracı ihtiyaçlarına göre imalat yapılmalıdır. Kiracı ile anlaşma yapılmamış olması halinde inşaatı shell & core aşamada bırakmak tavsiye edilir.
İster kullanım amaçlı, ister yatırımlık, ticari gayrimenkul sahibi olmaya karar verdiğinizde, başarılı bir ticari gayrimenkul danışmanı ile çalışmanız sizi hatalı karar vermekten koruyacak, en kazançlı alternatiflerin farkına varmanızı sağlayacaktır.
